鄭欽天讓興富發市值十年翻兩百倍他被遠雄趙藤雄視為假想敵

鄭欽天讓興富發市值十年翻兩百倍他被遠雄趙藤雄視為假想敵
撰文者：尤子彥

他是國內營建類股上市公司年紀最輕的老闆，短短十年讓高雄小建商，躍為市值規模僅次遠雄建設的營建公司。

鄭欽天是國內上市營建公司年紀最輕的老闆，連遠雄企業集團董事長趙藤雄，都將之視為地產業中的頭號假想敵。（攝影者．張家毓）
他，是兩岸邁入MOU（金融監理合作備忘錄）新局後，地產界的第一個贏家；他同時是今年國內上市公司購買土地量居冠的「獵地大戶」，購地金額達一百二十八億元，興富發建設董事長鄭欽天，這位國內上市營建公司年紀最輕的老闆，連遠雄企業集團董事長趙藤雄，都將之視為地產業中的頭號假想敵。

十一月十八日下午六點，兩岸完成MOU簽署四十八小時，興富發透過股市觀測站，公告其持有的台中中港路RICH19商辦大樓，以二十六億五千二百萬元賣給南山人壽，處分獲利八億元，鄭欽天成為兩岸邁入MOU新局後的第一個贏家；還不只這樁，今年七月底，興富發在新莊副都心公開新個案，鄭欽天不但寫下每坪三十五萬元的區域高價，更締造推案兩天即完銷結案的神話。

大手筆全台獵地　 產品從十多萬到八十萬通吃

遠雄集團副總經理蔡宗易觀察，興富發在短短十年，從出身高雄的小建商快速竄起，「我們一直注意這家公司的發展。」蔡宗易坦言。原因是，今年前三季，興富發營收已超越老大哥遠雄建設；不過論口袋深度，興富發卻遠不如背後有壽險資金撐腰的遠雄。

興富發營收能夠與遠雄平起平坐，在於其推案版圖幾乎遍及全台。從台北市的敦北、南京商圈，台中中港路、七期重劃區，到高雄捷運沿線，同步都有銷售中建案。不只在精華區推案，就連遠在汐止五堵貨櫃場邊，興富發也搶進每坪不到二十萬元低價首購市場。相較於多數建設公司只專攻自己熟悉的池子，可以說，整個台灣西半部都是鄭欽天的戰場。

膽大、敢衝，是營建同業對鄭欽天一致的評價。

放眼全台建商，鄭欽天獵地手筆之大無人出其右。累計今年以來，興富發公告從北到南買進的土地，總金額達一百二十八億元，居上市公司營建股之冠，鄭欽天目前光是手頭上可供開發的土地庫存，建案量體估計就達一千二百億元以上，確保未來三年業績倍數成長，土地原料供應無虞，「老闆常說，興富發是輛高速奔馳的十輪大卡車。」興富發副總經理廖昭雄轉述。
「做不動產開發的，哪裡有錢賺，就往哪裡鑽！」接受本刊專訪，鄭欽天用力揉了揉充滿血絲的眼睛說道。他的最高紀錄是，手上同時有五十四張建照、超過三十個案場同時進行，鄭欽天就像一尾嗜血的鯊魚，聞到市場血腥味，第一時間就撲上去。

甲山林董事長祝文宇說，國內建商幾乎沒有像興富發一樣，不只在北中南市場密集推案，且從每坪單價十多萬元的一字頭產品，到每坪八十多萬元的豪宅都一網打盡，戰線拉得長，縱深又寬。

「別的建設公司老闆打電話來是約打小白球，鄭董半夜打電話來是約去看土地。」祝文宇認為，相較於多數本地建商，始終局限在熟悉的區域市場小池塘，鄭欽天不管買地或推案，出手敢比別人快，又準，靠的是他一年三百六十五天，每天蹲在市場，跑遍全台淬煉出的敏感度。祝文宇以「一天當三天用」，形容鄭欽天拚命三郎的賣力工作程度。

由於親身跑遍全台，鄭欽天第一時間就掌握房地產末端市場買氣，是他敢在這波景氣復甦前就大膽下注的關鍵。

鄭欽天認為，多數地產開發商普遍存在畫地自限盲點，只在自己熟悉的池子裡頭繞，沒有和區域外市場進行比價，最後只是幫地主拉抬土地行情，但興富發是用大市場的角度看地產生意。「容積率條件一樣的土地，新成屋房價每坪一樣都二十萬出頭，現在林口一坪六十萬，台中市卻喊到一百五十萬，閉著眼睛我當然去林口做。」鄭欽天舉例說明自己的獵地思維。

快速去化不養地　土地到手一年之內就推案

此外，不養地，週轉重於獲利，更是鄭欽天在短短十年內，將興富發市值從一億五千萬元，擴增兩百倍至目前約三百億元，讓公司市值僅次於遠雄的最高指導原則。

為拉高週轉率，興富發推案、賣房、蓋房，都和時間賽跑。鄭欽天篤信公司業績要成長，就要不斷推案衝刺營收規模，「房子越快賣掉越好，根本不需要惜售，再買土地，不就又有房子可賣了嗎？」鄭欽天強調。
也因此，一般建商預售賣三成才開工，興建中再賣三成，最後餘屋等成屋興建完成後才出清；但興富發的做法則是，土地一到手，馬上同步申請建照、找建築師畫圖，一年之內推案，前半年預售階段，至少就先去化八成。和同業最大的差別是，鄭欽天從不在基地上蓋接待中心，採外接待中心模式售屋，進場推案之日就是開工日，搶的正是週轉時效。

當別人還在盤算屢創新高的土地行情，來推估未來推案能否獲利時，一手賣屋的鄭欽天，另一手早就進場搶土地，這個舉動讓他的土地備糧，從明年起三年內，都能維持每年四百億元以上的推案能量。

敢衝所付出的代價則是，興富發平均僅三成的毛利率，遠不如毛利率水準站上四成的對手遠雄。對此，鄭欽天坦承，不養地導致興富發整體毛利率偏低，但是，「建設公司賺的應該是土地加工費用，週轉當然比獲利重要。」他重申。

而且，興富發的負債比率（總負債除以總資產，比率越高代表該公司舉債經營程度越嚴重）高達七五％，在營建類股上市公司，如此高的財務槓桿，僅略低於曾經爆發內線交易案的台開，「他走在鋼索上。」信義房屋總經理薛健平認為。

不過，低毛利意味較低的風險。也因此，去年底遭逢金融海嘯肆虐，房地產市場一片淒風苦雨，看似操作高財務槓桿的鄭欽天，卻全身而退蓄勢待發。「他進、出都快，趁去年五二○行情大好，餘屋就已出清。」曾代銷興富發產品的萬群廣告總經理謝坤成說。

靠快速週轉的「興富發模式」，顛覆國內建商傳統思維，鄭欽天十年即累積挑戰營建業龍頭寶座的實力。然而，快速成功如何和持續成功畫上等號，是鄭欽天接下來要面對的挑戰。

小檔案 _ 薛琦 [ 隱藏 ]
出生：民國36年
學歷：美國凱斯西儲大學經濟學博士
經歷：台灣金融研訓院院長、世新大學教授、經建會副主委
現職：台灣證券交易所董事長